Estudo de caso de gestão condominial : levantamento de custos com manutenção e reforma de um edifício residencial multifamiliar de 1982.

Abstract

O alto custo com manutenção das edificações é um dos problemas enfrentados pelos usuários que não se atentam às condições de uso, operação e vida útil dos sistemas da edificação. A predominância de manutenções corretivas e a ausência de um sistema de gestão de manutenção muitas vezes levam ao comprometimento de renda de famílias brasileiras. Nesse cenário, o presente trabalho aborda um estudo de caso dos custos de manutenção em uma edificação multifamiliar residencial construída há 41 anos. Foram analisados os balancetes (relatórios mensais de custos do condomínio) de 1991 a 2021, ou seja, iniciando após 9 anos da construção do edifício (1982) e durante os 30 anos seguintes. Os serviços foram distribuídos em categorias para facilitar a interpretação dos dados e os dados foram inseridos em planilhas eletrônicas, mês a mês. Posteriormente, as ações de manutenção foram classificadas em manutenção preventiva, manutenção corretiva e reformas. Através das análises, identificou-se que as manutenções nos sistemas elevadores e jardins apresentaram os maiores custos, enquanto as paredes apresentaram o menor dos custos com o passar dos anos. Foi identificado que os condôminos pagaram, por mês, em média, R$ 10.710,54 nos primeiros 5 anos analisados (1991-1996) e R$ 15.384,24 nos últimos 5 anos (2017-2021). Dividindo-se todos os gastos dos últimos 30 anos igualmente a cada mês, a taxa de fundo de obras mínima seria de R$ 990,27, indicando que uma previsão dos gastos futuros (advinda de um sistema de gestão de manutenção) poderia evitar que as taxas aumentassem tanto com o envelhecimento da edificação. Assim, no contexto brasileiro, recomenda-se o foco em manutenção desde a etapa de concepção de novos empreendimentos, além da elaboração de manual de uso e operação com um sistema de gestão de manutenção eficiente, mesmo para edificações já existentes.